BELEIHUNGSWERT NACH BELWERTV
BelWertV-Rechner: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren & Sicherheitsabschlag der Banken
Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen bewerten Banken meist im Sachwertverfahren (§§ 14–18 BelWertV) oder im Vergleichswertverfahren (§ 19 BelWertV). Vom Bauwert ist ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 % abzuziehen (§ 16 Abs. 2 Satz 4 BelWertV). Der Bodenwert nach § 15 BelWertV kommt hinzu.
Bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern gilt das Ertragswertverfahren (§§ 8–13 BelWertV). Die Bewirtschaftungskosten betragen mindestens 15 % des Rohertrags (§ 11 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. Anlage 1 BelWertV). Der Kapitalisierungszinssatz für Wohnimmobilien liegt mindestens bei 5,0 % (§ 12 Abs. 3 und 4 i. V. m. Anlage 2 BelWertV). Der Beleihungswert darf den Marktwert nicht überschreiten (§ 16 Abs. 2 Satz 4 PfandBG i. V. m. § 3 Abs. 2 BelWertV). Bis 600.000 € Darlehen ist nach § 24 Abs. 1 BelWertV eine vereinfachte Einwertung zulässig.
| Merkmal | Verkehrswert / Marktwert | Beleihungswert | Folge für Eigentümer |
|---|---|---|---|
| Bewertungsziel | Aktuell erzielbarer Verkaufspreis | Langfristig erzielbarer Wert ohne Spekulation (§ 3 Abs. 1 BelWertV) | Der Beleihungswert darf den Marktwert niemals überschreiten (§ 16 Abs. 2 Satz 4 PfandBG i. V. m. § 3 Abs. 2 BelWertV). |
| Sicherheitsabschlag | Kein pauschaler gesetzlicher Abschlag | Mindestens 10 % auf den Bauwert (§ 16 Abs. 2 Satz 4 BelWertV) | Der Gebäudewertansatz sinkt um mindestens 10 %. |
| Bodenwert | Aktueller Bodenrichtwert mit Anpassung | Nachhaltiger Bodenwert (§ 15 BelWertV) | In wachsenden Lagen stützt der Bodenwert den Beleihungswert. |
| Bewirtschaftung | Marktübliche Ansätze | Mindestens 15 % des Rohertrags (Anlage 1 BelWertV) | Der Reinertrag vermieteter Objekte fällt strenger aus. |
| Zinssatz | Oft niedriger Liegenschaftszins | Mindestens 5,0 % nach § 12 und Anlage 2 BelWertV | Der Ertragswert liegt unter dem freien Marktwert. |
| Kleindarlehen | Keine gesetzliche Schwelle | 600.000 € nach § 24 Abs. 1 BelWertV | Bis zu dieser Grenze ist eine vereinfachte, datenbasierte Einwertung zulässig. |
Automatisierte Online-Berechnung zur Vorab-Orientierung nach den Rechenmaßstäben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Die Auswertung ersetzt weder ein bankeigenes Beleihungswertgutachten nach § 16 Abs. 1 u. 2 PfandBG i. V. m. §§ 5 ff. BelWertV noch ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB oder eine Rechtsberatung nach § 3 RDG. Kreditinstitute legen bei der Konditionierung ihre eigenen internen Bewertungs- und Beleihungsgrundsätze zugrunde.