BELEIHUNGSWERT NACH BELWERTV
Beleihungswert vs. Verkehrswert (Marktwert): Warum Ihre Bank anders rechnet als der Immobilienmarkt
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Beleihungswert nach § 3 Abs. 1 BelWertV muss über die gesamte Darlehenslaufzeit auch in einer schwachen Marktphase realisierbar bleiben. Kurzfristige Preisspitzen bleiben außen vor. In der Praxis liegt er bei Wohnimmobilien meist 10 % bis 20 % unter dem Marktwert und darf diesen gesetzlich nicht übersteigen.
Auf der Startseite sehen Sie beide Größen nebeneinander: den rechnerischen Markt-Orientierungswert und den rechnerischen Beleihungswert-Orientierungswert. Die Bank konditioniert am zweiten Wert. Deshalb kann ein Auslauf, der am Kaufpreis noch unter 60 % wirkt, am Beleihungswert bereits in der nächsten Zinsstufe liegen.
| Merkmal | Verkehrswert / Marktwert | Beleihungswert | Folge für Eigentümer |
|---|---|---|---|
| Bewertungsziel | Aktuell erzielbarer Verkaufspreis | Langfristig erzielbarer Wert ohne Spekulation (§ 3 Abs. 1 BelWertV) | Der Beleihungswert darf den Marktwert niemals überschreiten (§ 16 Abs. 2 Satz 4 PfandBG i. V. m. § 3 Abs. 2 BelWertV). |
| Sicherheitsabschlag | Kein pauschaler gesetzlicher Abschlag | Mindestens 10 % auf den Bauwert (§ 16 Abs. 2 Satz 4 BelWertV) | Der Gebäudewertansatz sinkt um mindestens 10 %. |
| Bodenwert | Aktueller Bodenrichtwert mit Anpassung | Nachhaltiger Bodenwert (§ 15 BelWertV) | In wachsenden Lagen stützt der Bodenwert den Beleihungswert. |
| Bewirtschaftung | Marktübliche Ansätze | Mindestens 15 % des Rohertrags (Anlage 1 BelWertV) | Der Reinertrag vermieteter Objekte fällt strenger aus. |
| Zinssatz | Oft niedriger Liegenschaftszins | Mindestens 5,0 % nach § 12 und Anlage 2 BelWertV | Der Ertragswert liegt unter dem freien Marktwert. |
| Kleindarlehen | Keine gesetzliche Schwelle | 600.000 € nach § 24 Abs. 1 BelWertV | Bis zu dieser Grenze ist eine vereinfachte, datenbasierte Einwertung zulässig. |
Automatisierte Online-Berechnung zur Vorab-Orientierung nach den Rechenmaßstäben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Die Auswertung ersetzt weder ein bankeigenes Beleihungswertgutachten nach § 16 Abs. 1 u. 2 PfandBG i. V. m. §§ 5 ff. BelWertV noch ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB oder eine Rechtsberatung nach § 3 RDG. Kreditinstitute legen bei der Konditionierung ihre eigenen internen Bewertungs- und Beleihungsgrundsätze zugrunde.